在房地产走向繁荣的背后,存在相当多的秋后账,有些是制度决定的,有些是基于民生与和谐决定的,有些是成本与物价上涨推动的,这些至少包括:成本上升,土地清理,税收紧缩,但无论如何变化,最终偿付的部分来自于销售实现。

　　更为要命的是,房地产暴发起源于行政推动,也必将终于行政推动,目前各开发商面临着生死劫,也由行政所决定,因为从紧并非完全的银行作为,带有深厚的行政背景,而土地紧缩与土地管制则完全是行政之手一手造就.

　　目前,开发商面临着秋后账与生死劫,而解决的唯一出口是销售。在开发商这里,通过降价销售后,能否偿还秋后账与渡过生死劫,应该是唯一的判断标准。基于此,决定房价由涨而跌的关键拐点因素是,政府收拾开发商的力度。我们看看各地的不同特点,大约可以预见,地方政府对开发商不同程度的持支持态度,因为规范与发展着的房地产市场是各地城市化以及各地良好发展的基础,这是不争的事实。

　　一般发表评论的人员,信息来源不外三块,一是根据官方数据进行适当研究后推断,二是接近于市场现实的一种客观表达,三是就媒体论媒体地推波助澜,人云亦云。实际上,这三大意见之源都没有意义,因为客观市场是看不见摸不着的东西,而隐含其间能够用数字来描述的东西,经过了许多次综合。

　　开发商降价销售,也仅限于两类项目,一类是本身就将品牌等外因加入了房价,再下调至与同类地段其他普通项目差不多的价格,促进销售量提升;第二类是真确的营销手法,比如金地格林小城,89平米的小两房,卖价是5900元,而92平米的小三房(有一个阳台可做成阳光房)卖价则为6400元,但额外交付一万元可送样板间示范性装修.这是很说明问题的,该宗地总规模不到八百亩,开发期从零二年至现在,地价是67万一亩,并且规划没有结构严格控制。其洋房早在二期就破万.现在在一个容积明显高于以前的条件下卖出破六价格,能说是降价销售吗?

　　人们习惯听到降价说,拐点说;又有人们习惯甚至喜欢主跌说,拐点说.于是一拍即合。而在实际天地里,开发商普遍做的手脚却是:分担消费者的首付压力,平衡月供,尽量帮助购房者解除政府管制,如二套房贷问题,从而在一个扩大容量的层面上再让消费者之间互相博弈。

　　还有就是,同一项目,象王主席所言,年初卖一万,年末卖两万,现在卖一万五,算是降价,但据笔者来自售楼现场的考究,第一,降价并非普遍行为,开发商所给出的降价示范,一限于某些户型,二是规定了房源量,三是延用了传统营销方式中的折扣,抽奖,赠送等把戏;四是妥当运用了资本小运作,即提前收银再投入到市场存量地,通过较大层面的供应来稀释囤地囤房占用的资本与相关费用,这也是非常明知之举,因为流动性加强了,应付政府管制余地就大了,突破融资瓶颈也甚为顺畅.

　　再睁眼看看世界,美式次级贷会否在中国发生瘟疫效应?负首付与零首付或分期首付近期才偶露峥嵘,我国房地产资金来源,76%为老百姓提供,而这当中重复计量的部分就是储蓄与抵押信贷部分.相当于老百姓自己分担了相当大的银行风险.中国政府有能力也不会让老百姓整体性破产.而手握相当数量投机或投资消费房源的炒房族,也正在谋求出货以降低风险。

　　再看看国内其他城市降价风潮.坐看的话,深圳上海北京与广州等以前所说的一线城市,如果说出现回归零六年的水平,也不算是整体降价,而且降价漫延说是站不住脚的,之所以出现目前一线城市的困境,主要原因还是投资流动与抑制发生了实质性效果,而本地购买力流出土著城市,当地沉淀需求一部分选择了继续观望,毕竟也有比例在发生着实际消费。

　　除上述一线城市的回归说外,笔者打听或实地研究的结果表明,续涨才是背后的真相。包括降低总价条件下的单价上涨,包括卧城房价快速上涨而中心城市保持小额下调或同步微升.前者看看武汉郑州西安,后者看看合肥/哈尔滨.请注意,文中提及的哈尔滨市房价今年直涨了五百元,均价官方数字破四千了.西安北城房价接近于城区价格也足以支持笔者的看法。

　　区别分析,重点突破,在不排除一线城市回归的情况下,续涨的压力并非来自于是否存在需求支持,更大的力量来自于政府裹胁市场的时间与力度。