楼市持续低迷地产商深研客户需求
随着社会经济发展，人们收入多元化，社会出现了多个阶层。面对大众，开发商如何寻求自己对应的层面，以不同品位的房产满足不同阶层、不同层次用户的需求，这就取决于对市场准确的把握与合理定位，通过个性化产品的开发，锁定有效客户群，切割出属于自己的目标市场，开发出不同类型的房产。
以往粗放的营销方式在如今特殊的大环境下也需要创新，开发企业和营销机构需要更加注重市场的要求，强调市场的细分。
萎靡不振的市场
如今，新盘市场、主打价格战已经不是秘密，以降价促销送礼品来刺激消费者的购房需求似乎都成为了许多开发商的不二选择，价格大战已初现端倪。对此，武汉易居研究所认为：当前市场价格已经逐步回落到去年10 月份水平，这也意味着自去年9 月高价地块给武汉市场注入的亢奋涨幅已经被无情地抹平，当前许多项目的开盘价格已经远远低于市场预期，表明市场在调控的作用下正在进行自发调整，尽管如此，即使部分项目回落到去年9、10 月份的水平、成交量可能依然无法与去年同期相比，而且在资金和回款压力下，不排除一些项目的价格会出现进一步的深幅调整。
停滞的市场背后是深幅的调整，而深幅调整的背后则是营销观念的转型。
“人们永远都无法跟未来交换信息，这种信息的不对称如果不予以妥善处理将造成企业的重大损失。因此市场环境的变化、政策的不确定性、客户消费偏好的转移等都需要及时有效的营销创新。”在武汉大家房地产总经理高虹看来，这种有效的营销创新已是迫在眉睫。
营销转型，从粗放到精准
从精准营销理论来看，这个“上帝”的需求存在千差万别，而准确的客户定位是房地产项目成功的关键所在。谁能建造出目标客户热爱的产品，谁能在营销中击中目标客户的真正需要，谁就能在激烈的竞争中立于不败之地，才能最终实现项目的品牌价值。
“以前房产策划代理可以说是被市场宠坏了，营销策略调整和转变迫在眉睫。”一位代理公司的负责人曾对记者这样感慨。
而如今格局巨变，销售压力明显加大。对于企业来说，当初所谓的花哨、创意营销方式已经难以打动买房者，营销工作必须回归策略营销，从粗放式转变为务实、精细营销。以往的策划可能只针对某一个项目，现在则要细化到针对每一个客户，每一个户型。市场要求营销方更加注重市场前期调研，讲究产品策略、推广策略、价格策略等营销运用，充分挖掘项目的核心卖点，对不同类型客户进行梳理，更广泛挖掘一些新的营销渠道，从而更具针对性地对客户进行引导。
市场细分重要性凸显
2008 年的武汉楼市，降价促销早已成为关键词。相邻的两个楼盘大打价格战早已屡见不鲜，这边推出“一口价”，直降1500元，那厢则推出特价房源，针尖对麦芒般积极应对。
在产品显示没有特色之时，类似这样的促销，其实并不是一种明智之举。
“降价并不是救市唯一手段，做好客户研究才是控制开发风险的关键。”今年的春季房交会上，正在开发商们纷纷采取降价手段救市时，武汉万科营销策划部经理林良铭认为，做好客户需求研究，才是房地产商控制开发风险的关键。
今年3 月，武汉市万科房地产有限公司与武汉大学社会学研究所共同举办的“武汉青年群体生活现状与居住需求调查”，对武汉18岁至32 岁之间的1430 个样本进行生活、工作、婚姻情况进行了研究。研究报告根据消费目的、消费能力、消费特征及生活方式四个方面的特点，将青年群体分为享受族、居家族、社交族和展示族四大族群。
结果发现，不同族群的置业需求侧重点各不相同，如享受族觉得房子是独自享受的空间，他们更在乎自己对生活的充分享受等等。
从户型设计就开始涉足
万科的报告通过对1430 个样本的研究，分析出不同亚族群置业需求的关键因子;亚族群的数量比例，并分析出这些人群对于区位、小区规划、面积、户型、价格等要素的倾向性。针对不同的青年群体，万科在产品设计上满足他们不同的需要，这种为不同群体“定制”的房子，厨房、卫生间、卧室甚至玄关都将实行标准化。
纵观武汉楼市冷淡期，销售正旺的也是户型设计比较合理的项目，其中，70m2 的两房、100m2 左右的三房都是市民追捧的重点，的确，当房产成为不少人积一生财富才能购买的资产，更小的空间内拥有功能更完善的生活自然会受到青睐。
有消息显示，在天津阳光100国际新城的项目中，阳光100 与博洛尼家居用品(北京)有限公司合作开发一种新的空间产品，这一产品主要通过一些可以活动的墙板，将一定面积的套内空间组合成开间、一居室和两居室等空间形式，以适应不同群体的需要。
“小户型的创新方向，一是精细化，把空间和功能充分利用起来，这个以万科为代表，例如玄关就做了几十种，将有限的空间更好的利用起来;二是偷面积，例如做大的飘窗，把层高弄得再高一点，做成复合式的结构，使得实际的使用面积增加，三是通过服务创造价值，例如服务式公寓、产权式酒店等。”一位地产业内人士表示。而增强空间组合的可操作性和便捷性，正在提供一种新的探索方向。